金斧子携手链家、美国格兰资产探讨经济周期中的投资机会挖掘

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2017年9月2日,金斧子北京财富中心携手链家海外、美国知名房产基金公司格兰资产,共同举办“经济周期中的投资机会挖掘-美国出租型公寓投资沙龙”。 美国房地产已经连续第八个年头呈上涨趋势,海外投资中投资者问的最多问题就是,现在入市,会不会正值高点,如何选择适合自己的美元配置产品?围绕相关问题,链家海外投资管理部,商业地产资深投资分析师唐文青、格兰资产管理公司副总裁Lawrence Wang美元资产配置的种类、美国出租型公寓市场表现、20万美金如何投资美国优质出租型公寓资产等方面为金斧子投资者带来精彩的干货分享。




链家海外投资管理部分析师唐文青



美国出租型公寓交易流通性好


从16年来M2占GDP的比重来看,中国国内通货膨胀明显,而美国货币由于发行量稳定、全世界流通的特性,GDP跟M2是保持一个最稳定的状况,大概是1:1的比例。中国这个比值是最大的,其次就是日本这样的国家。所以,我们可以配置美元房产类的资产。因为首先从资产的安全性,美元的升值就不用说了,从整个的房产流通性来讲,在美国整个的房产市场发展非常成熟,它整个的投资回报率要比在北上广深这样的城市好很多。




美国资产的投资种类第一个是住宅,第二就是商业地产,商业地产并不是我们想象当中的只有大机构能买,很多的高净值的客户很喜欢买NNN商铺,比如说买一个星巴克、麦当劳,有20年的稳定的收益,或者是出租型公寓,大机构比较喜欢收购一些出租型公寓、购物中心、写字楼。还有一种比较普遍的是买房产类的基金产品,还有一种就是REITs,REITs就是房地产的信托,就是一种房地产类的股票。

 

目前美国商业地产市场的环境,大家可以看到整个的深绿色是就业率的走势,其他都是不同类资产的空置率。蓝线是写字楼,这是工业的,还有出租型公寓的,那出租型公寓是一直以来市场表现最稳定的资产。为什么把出租型公寓拿出来,其实它跟住宅是一样的,为什么把出租型公寓定义为商业地产,因为它是持有型的物业,当你有的时候就有了稳定的现金流了。我们看一下在美国交易流通性最好的第一是商铺和零售,交易量和流通性比较好。第二就是出租型公寓。整个的商业地产的投资者的组成,其实跟国内不太一样。



格兰资产管理公司副总裁Lawrence Wang



美国房价还有三到五年涨幅空间


格兰资产成立1997年,主要的客户是全球的法人以及高资产的客户。在客群中企业客户占70%,剩余的是高资产、高净值的客户,绝大部分是亚洲区域。我们公司总部在洛杉矶,香港和台湾都有办事处。我们是以风险管理为主,多元化的投资。我们公司主要几份业务板块,总资产规模差不多8亿美元左右。其中有将近一半都是固定收益型的投资项目,这部分就包括租金收益稳定的,而且有本金保障以及长期增值的公寓住宅、百货商店和店面。美国有三成人住在集合式住宅里。集合式住宅是我们认为最安稳、最稳健的长期投资,因为不但有现金流,而且比较好,在市场环境和股市不好的时候,它是在所有类型的住宅类别里面是跌幅最小的。甚至有些情况下租金不降反升,因为供不应求。

 

很多客户跟投资人会好奇美国过去七年来金融危机过后,已经涨了一大拨,是不是还能有继续的成长空间?首先我们看看实际的指数。美国的全国房价实际上离之前的历史最高点还有6.59%,好像没有很大的涨幅空间,但实际上美国的房市历经了上百年的历史,所以在这个成熟的市场里,如果说每年可以涨2%、3%的平均值的话,已经超过了全国平均了,所以是蛮高额的涨幅。换句话说现在美国的平均房价其实还低于历史低点,所以至少还有三到五年的涨幅空间,不过城市与城市之间也存在较大差距。

 

公寓房产的成交量和成交价格还是呈现上涨趋势,每个单位户的买卖价格都在成长,过去两三年来在趋缓,但还是在稳定成长的。累计成交金额都是高于历史平均值的。长期来看,租金也是往上走的。

 

外国人投资美国房地产面临的几大问题,首先是美国税率高,而且税法复杂,对外国投资人相对不利。其次,美国公司配发盈利给海外股东,你在美国赚的钱转移回海外的时候,理论上讲要预扣30%的税,回到美国再重新申报之后才可以拿回这部分,但是拿回的部分就要看每个国家跟美国之间的税率,双向税务条约。税率高,税法复杂,对国外投资人相对不利。


还有融资杠杆不易取得,在美国如果投资房地产不用融资杠杆的话很划不来。要达到有效的回报率跟现金流,你要尽可能使用融资杠杆。最后就是优质项目在美国这样的一个成熟市场里,优质的项目、好的项目,它的竞争非常激烈。

 

格兰资产针对海外人士设计房地产基金。首先我们有一个针对海外人士设立的投资架构,可以有效的降低美国的税务负担。融资杠杆我们是用美国管理公司的名义去申请,个人担保有我们强大的资产背景,海外投资人不用担心。我们自身的资产在许多我们熟悉的城市里面都有几百个单位,所以管理起来规模比较有效率。最后就是用我们团队的资源跟资讯都很充足,也有我们的人脉,所以项目搜寻,还有做决策,以及资金到位的速度,可以在30天之内完成,抢到最好的项目。



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