转型5年未及预期,潘石屹的SOHO中国如何进退?

摘要: 在长达5年的转型过程中,SOHO中国和潘石屹都在谨慎地寻找适合自己的道路。

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在长达5年的转型过程中,SOHO中国和潘石屹都在谨慎地寻找适合自己的道路。

                 


全文约1229字,阅读大概需要3分钟。


财经天下(ID:cjtxzk)  文|卢华磊

编辑|胡刘继


8月22日,SOHO中国在香港发布年度中期业绩报告。报告显示,上半年SOHO中国营业额约人民币10.7亿元,同比上升47%;租金收入约人民币8.18亿元,同比上升17%,成熟自持业务平均出租率达到97%。

 

因为在7月份以股权转让方式出售虹口SOHO项目收益人民币35.73亿元,所以他们半年的净利润达到了人民币39.82亿元。可以对比的是在今年3月下旬发布的2016年财报中,其去年的净利润仅为9.10亿元。

 

在这份财报的背后,是SOHO中国数年里从销售型开发商到持有型开发商的进退之道。

 

虽然早在2012年8月份,SOHO中国就宣布由散售向自持运营模式转型,但从2014年开始,潘石屹却又开启了他“卖楼”的生意。

 

2014年,SOHO中国以52.3亿元出售了上海SOHO海伦广场及静安广场;2015年9月,SOHO又将证大外滩股权以51亿元的价格转让给复星;2016年7月,SOHO中国以32.97亿元将旗下SOHO世纪广场项目整售给国华人寿保险。

 

在2016年年中业绩会上,潘石屹曾经表示,其对旗下资产进行了梳理,已将上海的天山广场、虹口SOHO、凌空SOHO3个项目划入非核心物业范围,下半年或将出售这3个物业。

 

但在今年3月份,潘石屹又以外汇管制原因,取消了上海虹口SOHO的销售事宜,并称自己在国内出售资产后,收到的资金并无法去国外投资,只能留在国内,而国内并无其他更优质的资产可买。

 

但令人费解的是,4个月后,虹口SOHO依旧以35.73亿元的价格被出售。对于《财经天下》周刊记者“卖楼过程为何出现反复”这一问题,SOHO中国方面的回答并不明晰。


 

SOHO中国总裁阎岩回复称“实际上(虹口SOHO)项目的销售一直在公司的计划之中,期间因为各种因素的影响,销售曾经推迟了一段时间,但后来依旧成功的销售给一个房地产基金,而且下一步公司资产处置等等还会按照计划逐渐地进行。”

 

这样的反复过程只是SOHO中国“退房产,进运营”大转型中的一个小插曲。实际上,在做开发商还是做二房东的选择中,潘石屹的选择并不坚定。

 

大部分时间里,潘石屹都声称,现在中国的房产市场很疯狂,地价太高,SOHO中国不再买地开发楼盘,要自持物业转型成为物业运营商。但在2016年年底接受《财经天下》周刊专访时,潘石屹也表示,在市场低谷的时候如果有好的物业和地段,也会考虑再次拿地。

 

不过,在这个反复之外,潘石屹在联合办公项目SOHO 3Q中,却表现得十分坚定。从2015年在上海SOHO复兴广场开设第一家SOHO 3Q之后,潘石屹的面孔就更多和这个品牌联系在一起。

 

财报显示,今天的SOHO 3Q已成为北京、上海最大的共享办公空间,目前共开设19个SOHO 3Q中心,约17000个工位,平均出租率约85%。

 

“原则上,我们遵循两个原则:第一,物业规模不能太小,我们到其他地方开拓SOHO 3Q至少要有800个座位、4000平方米的空间,这是底线;第二,不会选择地下室作为改造标的,因为我们19个SOHO 3Q之中大概1/3的面积是原来SOHO中国地下室的物业改造而成的,效果不好。所以现在我们的产品商业模式、盈利模式全部想明白了,按照上述标准我们再去开拓市场,每个3Q都是可以盈利的。”潘石屹说。

 

可以看出,在这场持久的转型过程中,SOHO中国和潘石屹都在不停的进退中寻找真正适合自己的道路。


【本文首刊于2017年8月28日出版的第140期《财经天下》周刊】


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